I. Concepto y Naturaleza
La lesión enorme constituye un vicio objetivo en los negocios jurídicos, caracterizado por la desigualdad notoria entre las prestaciones de las partes en contratos onerosos. No es un vicio del consentimiento (como el error o la fuerza), sino una desproporción aritmética grave: cuando el precio es inferior a la mitad del justo precio (para el vendedor) o superior al doble (para el comprador).
II. Requisitos de Procedencia
De acuerdo con la jurisprudencia civil y el Art. 1947 C.C., deben concurrir los siguientes elementos para que prospere la acción:
Bien Inmueble
El contrato debe recaer sobre bienes raíces. No aplica para bienes muebles.
Desproporción Aritmética
El precio pagado es < 50% (vendedor lesionado) o > 200% (comprador lesionado) del justo precio.
No Aleatorio
El negocio debe ser conmutativo. No procede si el resultado depende del azar.
No Renuncia
No se puede renunciar a la acción en el contrato. Cualquier cláusula en este sentido es ineficaz.
Término de Caducidad
La acción debe ejercerse dentro de los cuatro (4) años siguientes a la fecha del contrato.
Cosa no Perdida
El bien no debe haberse perdido en poder del comprador ni haber sido enajenado (salvo indemnización).
III. Opciones Procesales del Demandado
Una vez probada la lesión, el demandado tiene una opción facultativa (Art. 1948 C.C.)
Opción A: Consentir la Rescisión
El demandado acepta la terminación del contrato. Se producen restituciones mutuas:
- Vendedor devuelve el precio con intereses.
- Comprador devuelve el inmueble y los frutos desde la demanda.
- El contrato desaparece con efectos retroactivos.
Opción B: Ajustar el Precio
El demandado evita la rescisión haciendo el negocio equitativo:
- Comprador demandado: Completa el justo precio, menos una décima parte (10%).
- Vendedor demandado: Restituye el exceso sobre el justo precio, aumentado en una décima parte (10%).
IV. Efectos y Terceros
Purificación del Título
El comprador debe restituir la cosa libre de gravámenes (hipotecas, censos) que haya constituido.
Terceros de Buena Fe
Si el comprador vendió el bien a un tercero, la rescisión NO afecta al tercero. El vendedor original solo puede reclamar al primer comprador el exceso del precio (Art. 1951 C.C.).
Mejoras y Deterioros
El vendedor no puede pedir indemnización por deterioros (salvo aprovechamiento). El comprador tiene derecho al abono de mejoras necesarias.