Lo que realmente se vende
Lo que aquí se vende es únicamente la posesión material que el vendedor ejerce sobre el inmueble y las mejoras en él plantadas, cosa distinta del derecho real de dominio. El comprador no se hace propietario: adquiere la condición de poseedor y solo podrá llegar a ser dueño mediante la prescripción adquisitiva (usucapión), declarada judicialmente en proceso de pertenencia (CGP art. 375). Quien figura como titular inscrito en el folio de matrícula conserva el dominio y puede reivindicar el bien.
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Abrir / Descargar el modelo (Google Docs)Fundamento Normativo
- Código Civil, art. 762: la posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño.
- Código Civil, arts. 778 y 2521: el poseedor puede añadir a su posesión la de su antecesor (suma de posesiones), con sus calidades y vicios.
- Código Civil, arts. 2512 y ss., y Ley 791 de 2002: prescripción adquisitiva ordinaria (5 años con justo título y buena fe) y extraordinaria (10 años) de inmuebles.
- Código General del Proceso, art. 375: proceso de declaración de pertenencia.
- Ley 1579 de 2012, art. 8: la venta de posesión puede inscribirse en el folio como falsa tradición (dominio incompleto), lo que exige escritura pública.
Verificaciones Esenciales
Antes de comprar posesión, confirme:
- Posesión real del vendedor: tenencia material con ánimo de señor y dueño, pública, pacífica e ininterrumpida (predial, servicios, declaraciones de vecinos, mejoras).
- Tiempo de posesión y títulos del antecesor, para la suma de posesiones (C.C. arts. 778 y 2521).
- Que el inmueble no sea baldío de la Nación, bien de uso público, bien fiscal o ejido: sobre ellos no procede la prescripción (CGP art. 375; Ley 160 de 1994).
- Que no curse proceso reivindicatorio, de restitución de tierras (Ley 1448 de 2011) ni de extinción de dominio.
- Estudio del folio de matrícula (si existe): titular inscrito, gravámenes y medidas cautelares.
Modelo del Contrato
Modelo de referencia GMH LEX — adáptese al caso concreto antes de su uso. Los espacios ________ se diligencian con los datos de las partes y del inmueble.
Cláusula Primera. Objeto.
El vendedor transfiere a título de venta real y efectiva en favor del comprador la posesión material y las mejoras que quieta, pacífica, pública e ininterrumpidamente tiene y ha ejercido desde hace aproximadamente ________ años sobre el inmueble ubicado en ________, identificado con cédula catastral No. ________ (y folio de matrícula No. ________, si se conoce), con área aproximada de ________ y los linderos que se detallan. La posesión y las mejoras se venden sobre el inmueble como cuerpo cierto.
Cláusula Segunda. Alcance de lo vendido.
El objeto del contrato es la posesión material y las mejoras, y no el derecho de dominio, que no se transfiere ni se promete transferir. El comprador acepta que adquiere la condición de poseedor, que el bien puede figurar inscrito a nombre de un tercero y que la consolidación de la propiedad dependerá de la declaración judicial de pertenencia (CGP art. 375), cuyos resultados no garantiza el vendedor.
Cláusula Tercera. Origen de la posesión.
La posesión y las mejoras las adquirió y consolidó el vendedor por la ocupación y explotación económica del inmueble durante aproximadamente ________ años (o por compra de posesión a ________), ejerciendo actos de señor y dueño (construcción, cercamientos, cultivos, pago de predial y servicios públicos, etc.).
Cláusula Cuarta. Mejoras que se transfieren.
Hacen parte de la venta las mejoras plantadas en el inmueble (construcciones; cercas, pozos e instalaciones; cultivos y plantaciones; otras), junto con sus usos, costumbres y servidumbres, sin reserva ni limitación y en el estado en que hoy se encuentran.
Cláusula Quinta. Suma de posesiones.
Para los efectos de los arts. 778 y 2521 del Código Civil, el vendedor transfiere su posesión con todo el tiempo en que la ha ejercido, de modo que el comprador pueda añadir a la suya la de su antecesor y la de la cadena ininterrumpida de antecesores, con sus calidades y vicios, para completar el término de la prescripción. El vendedor se obliga a suscribir las declaraciones y documentos que el comprador requiera para acreditar la cadena posesoria en el proceso de pertenencia.
Cláusula Sexta. Precio y forma de pago.
El precio es la suma de ________ pesos ($________), pagaderos así: a) $________ a la firma, suma que el vendedor declara recibida a satisfacción; y b) el saldo de $________ el ____ de ________ de ________, mediante ________.
Cláusula Séptima. Garantías del vendedor y saneamiento.
El vendedor garantiza: a) titularidad exclusiva de lo vendido y que no lo ha vendido ni cedido a otro; b) ausencia de embargos, pleitos, demandas o promesas anteriores; c) paz y salvo por impuestos, tasas y contribuciones; d) que su posesión no proviene de violencia, clandestinidad ni despojo y que el predio no está en el Registro de Tierras Despojadas (Ley 1448 de 2011) ni en extinción de dominio; y e) que saldrá al saneamiento de lo vendido en los casos de ley, respondiendo por la perturbación que provenga de hechos suyos o de ventas anteriores de la misma posesión.
Cláusula Octava. Entrega.
El vendedor hace entrega real y material del predio en la fecha del contrato (o el ____ de ________ de ________), acto desde el cual el comprador ejerce la posesión en nombre propio y asume los impuestos, tasas, contribuciones y servicios que se causen hacia el futuro.
Cláusula Novena. Solemnización e inscripción (falsa tradición).
Si el inmueble cuenta con folio de matrícula, las partes podrán elevar el contrato a escritura pública e inscribirlo bajo la modalidad de transferencia de derecho incompleto o falsa tradición (Ley 1579 de 2012, art. 8), con fines de publicidad. Dicha inscripción no convierte al comprador en propietario ni constituye tradición del dominio. Gastos notariales por mitades; los de registro a cargo del comprador.