Garantía Legal de Vivienda: Basta Probar el Defecto, y la Demanda Cabe Hasta un Año Después de que la Garantía Expire
📌 Resumen Ejecutivo
- 📰 Contexto del caso: Una pareja contrató con una sociedad y con una persona natural, mediante un contrato de obra civil y un acuerdo de administración delegada, la construcción de una vivienda unifamiliar con un presupuesto inicial de $1.628.500.212. Al habitarla, desde el 30 de septiembre de 2023, encontraron humedades, filtraciones, fisuras y desprendimientos; reclamaron por escrito el 17 de julio de 2024 y, pese a visitas y reparaciones, varias fallas reaparecieron.
- 🌐 Problema jurídico: ¿Estaba prescrita la acción de protección al consumidor contra el constructor vinculado en 2026, y bastaban el dictamen de los demandantes, las visitas y las reparaciones para tener por probado el incumplimiento de la garantía legal? ¿Con qué prueba se cuantifica la reparación?
- ✅ Decisión del Tribunal: REVOCA EL FALLO DE LA SIC Y DECLARA EL INCUMPLIMIENTO DE LA GARANTÍA LEGAL. Ordena a los demandados pagar $51.321.504,85 dentro de los 10 días siguientes a la ejecutoria, con intereses moratorios a la tasa máxima desde el vencimiento de ese plazo; niega las demás pretensiones y condena en costas de ambas instancias a los demandados, con agencias de 3 SMLMV en la segunda.
Los demandantes pidieron la devolución de $355.520.598, valor de las obras para corregir los problemas constructivos, o en subsidio $10.000.000 por la falla reiterada en la pintura de la fachada y en el techo del parqueadero, además de la entrega de la documentación técnica, financiera y contable del proyecto. Los demandados alegaron inexistencia de relación de consumo, falta de legitimación, prescripción, hecho de la víctima, ausencia de nexo causal y contrato no cumplido.
La Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, en sentencia del 28 de agosto de 2026, reconoció la relación de consumo, pero declaró prescrita la acción frente a la persona natural, porque fue vinculada y notificada el 4 de febrero de 2026, más de un año después de que los actores empezaran a habitar la casa; y frente a la sociedad negó el daño, porque las fotografías y videos no tenían fecha y el dictamen de los demandantes carecía de soporte técnico verificable. Los demandantes apelaron.
📌 Ratio Decidendi: la garantía se prueba con el defecto y el término para demandar corre desde su expiración
Vigencia de la garantía y término para demandar son cosas distintas:
La Sala explicó que el numeral 3 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011 «distingue entre la vigencia de la garantía y el término para promover la acción jurisdiccional»: la demanda puede presentarse dentro del año siguiente a la expiración, si la reclamación se hizo durante la vigencia. Como se alegaron también fallas de estabilidad, amparadas por 10 años, no hubo prescripción. Y recordó que, conforme al parágrafo 2 del artículo 10 de esa ley, para la responsabilidad por calidad e idoneidad «basta demostrar la existencia del defecto en el producto».
Con esa base, la Sala encontró cumplidas las cargas del consumidor: reclamación escrita durante la garantía, puesta del bien a disposición, demostrada por las visitas e intervenciones de los demandados, y relación contractual admitida por ambos en sus contestaciones. Los dos respondían, porque la garantía es exigible a quien interviene en la creación y comercialización del producto. El dictamen de los demandantes, basado en inspección directa, demostró humedades, filtraciones, fisuras y desprendimientos, corroborados por la reclamación, las visitas y las reparaciones posteriores; además, el dictamen de contradicción no negó la existencia física de esas patologías, sino la prueba de su causa y su valor. Fueron averías que, en palabras de la Sala, los demandados no acreditaron «haber corregido de manera definitiva».