Impugnación de Decisiones de Asamblea: Solo el Propietario Demanda, y Reincidir Sin Legitimación Es Temeridad
📌 Resumen Ejecutivo
- 📰 Contexto del caso: Quien se decía poseedor de un apartamento demandó la nulidad de las decisiones de la asamblea de copropietarios del 27 de marzo de 2023. La jurisdicción ya le había negado, en firme, legitimación para impugnar una asamblea anterior del mismo edificio, y la demanda calló ese antecedente.
- 🌐 Problema jurídico: ¿Puede un poseedor o tenedor que soporta el cobro de expensas impugnar actas con base en el artículo 49 de la Ley 675 de 2001? ¿Es temerario volver a demandar con una tesis de legitimación ya descartada?
- ✅ Decisión del Tribunal: CONFIRMA LA FALTA DE LEGITIMACIÓN Y DECLARA LA TEMERIDAD. El 22 de septiembre de 2026 la Sala Civil mantuvo la sentencia anticipada, revocó el numeral que negó la sanción e impuso al demandante y a su apoderado multa de diez SMLMV, con fundamento en el artículo 81 del CGP, además de compulsar copias disciplinarias respecto del abogado.
El demandante, que se presentó como poseedor de un apartamento en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, impugnó las decisiones de la asamblea ordinaria del 27 de marzo de 2023. Alegó irregularidades en el quórum, porque miembros del consejo de administración habrían actuado como apoderados de otros copropietarios; coeficientes que no correspondían a los del reglamento; falta de constancia de las votaciones, y una distribución de expensas ajena a los coeficientes. Pidió la nulidad absoluta de lo decidido y, en subsidio, la ineficacia de la reunión. La copropiedad no discutió esos reparos: alegó la falta de legitimación del actor, recordó que la jurisdicción ya se la había negado y pidió declararlo, junto con su apoderado, litigante temerario y de mala fe.
El Juzgado Sexto Civil del Circuito de Cali dictó sentencia anticipada el 29 de julio de 2025: declaró probada la falta de legitimación en la causa por activa, porque el actor no acreditó ser propietario, pero se abstuvo de sancionar la temeridad por considerar que las conductas de los artículos 78 y 79 del CGP no estaban suficientemente acreditadas. Ambas partes apelaron: el demandante, con una lectura amplia del artículo 49 fundada en su relación material con el inmueble y en el impacto económico de las decisiones; la copropiedad, solo contra el numeral que negó la temeridad.
📌 Ratio Decidendi: Legitimación cerrada e insistencia abusiva
El artículo 49 de la Ley 675 de 2001 no admite lectura extensiva:
Solo el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados pueden impugnar las decisiones de la asamblea. Para la Sala, la norma indica «que los actos emitidos por las asambleas de copropietarios es aspecto que apenas si puede disputarse por el administrador, el revisor fiscal o alguno de los propietarios; que nadie más.» Y cuando una decisión en firme ya definió que alguien carece de esa calidad, volver a demandar con la misma tesis, sin hecho nuevo y ocultando el antecedente, «excede el ejercicio del derecho de acceso a la administración de justicia y constituye una utilización abusiva de los mecanismos procesales.»
La Sala trata la legitimación como cuestión de derecho sustancial, cuya ausencia conduce a una sentencia desestimatoria con fuerza de cosa juzgada material y no a un fallo inhibitorio, apoyada en la sentencia de la Sala de Casación Civil del 14 de agosto de 1995 (Exp. 4268), citada por la Sala. La restricción del artículo 49 responde a la naturaleza de la acción: la asamblea es el órgano de dirección de la persona jurídica de la propiedad horizontal (artículo 38 de la Ley 675) y sus decisiones expresan el dominio sobre los bienes comunes. Por eso, la «existencia de un interés personal o patrimonial en el resultado del litigio no equivale, por sí sola, a la titularidad de la acción». Tampoco prosperó el argumento económico: la solidaridad entre propietario y tenedor en el pago de las expensas ordinarias (artículo 29 de la Ley 675) obedece al aprovechamiento de los servicios comunes, pero no confiere la potestad de controvertir los actos de la copropiedad. La sentencia C-318 de 2002, citada por la Sala, reconoce a los residentes no propietarios petición, audiencia y debido proceso frente a sanciones, pero no los habilita para suplantar al dueño. Probada la falta de legitimación, la sentencia anticipada era procedente conforme al numeral 3 del artículo 278 del CGP.