Naturaleza Solemne
La compraventa de inmuebles en Colombia es un contrato solemne. No basta el simple acuerdo verbal para perfeccionarla; requiere cumplir formalidades específicas establecidas por la ley (Código Civil y normas notariales), siendo la Escritura Pública un requisito ad substantiam actus.
Etapas del Proceso
Acuerdo y Promesa
Acuerdo inicial sobre bien y precio. Se formaliza mediante Promesa de Compraventa escrita, que obliga a celebrar el contrato definitivo. Debe incluir fecha, hora y notaría.
Escritura Pública
Paso esencial otorgado ante Notario. Se verifica identidad, capacidad, paz y salvos (impuestos) y estudio de títulos. Formaliza la venta pero no transfiere la propiedad aún.
Registro (Tradición)
Paso definitivo. Inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP). Solo con el registro en el folio de matrícula se transfiere el dominio.
Obligaciones de las Partes
Obligaciones
- Entregar materialmente el inmueble.
- Realizar la tradición (Escritura + Registro).
- Saneamiento por evicción (derechos de terceros).
- Saneamiento por vicios ocultos (defectos).
Obligaciones
- Pagar el precio en forma y plazos.
- Recibir el inmueble.
- Asumir gastos de registro y boleta fiscal (salvo pacto en contrario).
Estudio de Títulos
Análisis indispensable del Certificado de Tradición y Libertad para verificar titularidad y ausencia de embargos o hipotecas.
Lesión Enorme
Permite rescindir el contrato si el precio es injusto (menos de la mitad o más del doble del justo valor).
Arras
Pacto accesorio de garantía o retracto. Si se retracta quien las dio, las pierde; si es quien las recibió, las devuelve dobladas.