Rescisión por Lesión Enorme: La obligación procesal de declarar primero la simulación relativa del precio
📌 Resumen Ejecutivo
- 📰 Supuesto Fáctico: Una vendedora demandó la rescisión por lesión enorme de un predio rural. Argumentó que el inmueble valía comercialmente más de $2.200 millones, pero en la escritura pública se fijó una venta por solo $205 millones. Las compradoras contestaron formulando la excepción de simulación relativa, argumentando que el precio real pactado y pagado de manera oculta fue de $1.400 millones (por encima del avalúo pericial del juzgado tasado en $989 millones).
- 🌐 Controversia: ¿Puede el juez desestimar la lesión enorme comparando el avalúo comercial con el "precio real" oculto sin antes haber declarado formalmente la simulación de la escritura pública?
- ✅ Decisión Tribunal: REVOCA la sentencia del a quo por error de técnica procesal, pero en sede de instancia NIEGA las pretensiones de la vendedora. El Tribunal aclara que el artículo 282 del CGP obliga al juez a pronunciarse expresamente sobre la simulación. Tras declarar simulado el precio de la escritura ($205 millones) y darle validez al precio oculto acordado ($1.400 millones probado por WhatsApps y promesas previas), concluye que no hubo desproporción matemática; por el contrario, la vendedora recibió más del justo precio. Además, ordena compulsar copias a la DIAN.
El litigio devela una práctica lamentablemente común en el tráfico inmobiliario colombiano: fijar un "precio irreal" en la escritura pública para evadir costos notariales, registrales y tributarios. La vendedora intentó aprovechar este subterfugio a su favor. Demandó la rescisión por lesión enorme esgrimiendo la escritura pública, la cual, leída literalmente, configuraba un precio vil ($205 millones frente a un valor pericial cercano a los mil millones).
Sin embargo, las demandadas (compradoras) lograron destruir la presunción de veracidad del instrumento público. Aportaron pruebas contundentes: dos contratos de promesa de compraventa previos (donde se pactaban sumas superiores a los mil millones de pesos), testimonios de los corredores inmobiliarios, y, de forma letal para la actora, capturas de pantalla de WhatsApp donde la propia vendedora exigía los pagos restantes del negocio original. En el interrogatorio de parte, la vendedora se mostró reticente, evasiva e incurrió en evidentes contradicciones.
📌 Ratio Decidendi: Inevitabilidad de la Declaratoria Previa de Simulación
El Tribunal Superior fundamenta su decisión en un aspecto procedimental ineludible (Art. 282 CGP). El juez no puede simplemente ignorar el precio plasmado en la escritura pública y realizar el test de la lesión enorme utilizando un precio que afloró en el proceso. Para restarle eficacia a la declaración de voluntad contenida en el instrumento público y darle validez al "acuerdo secreto" (Art. 1618 CC), es obligatorio que la sentencia contenga un pronunciamiento expreso que declare probada la simulación relativa. Una vez destruida la fachada documental e individualizado el "precio real", es sobre este último que se realiza la ecuación aritmética (precio convenido vs. justo precio) para determinar si existe un empobrecimiento injustificado y desproporcionado.